Строительство и недвижимость

Тенденции развития рынка строительства и продажи жилой недвижимости Москвы и Подмосковья.

Последние 8 лет столица Российской Федерации – город Москва опередила остальные регионы России то темпам строительства недвижимости (как жилой, так и коммерческой) и переживает настоящий строительный бум. Такое масштабное строительство жилой недвижимости в Москве может причинить непоправимый ущерб природно-историческим зонам и национальным паркам, имеющим федеральное значение, которые расположены в Москве. Для предотвращения такого ущерба были созданы особые территории, которые находятся на особом режиме охраны со стороны государства и на которых запрещено любое строительство как жилой, так и нежилой коммерческой недвижимости.

Естественно, что такое сокращение земельного фонда под строительство недвижимости (как жилой, так и коммерческого назначения) привело к подорожанию оставшихся участков земельной недвижимости и, как следствие, к удорожанию квартир в новостройках Москвы.

Однако, не взирая на столь широкое строительство недвижимости в Москве (особенно новых, многоквартирных, жилых комплексов с подземными паркингами и объектами социально-бытового назначения), стоимость заветных «квадратных метров» столичной недвижимости для большинства москвичей – потенциальных покупателей жилья остается пока еще недостижимой. Ведь стоимость 1 м2 в такой новостройке – жилом многоквартирном комплексе Москвы – колеблется от 75 и выше тысяч рублей. При среднемесячной зарплате в 15 тысяч рублей такая покупка выстроенной квартиры представляется просто нереальной. Какие же технические характеристики квартир в новостройках Москвы предоставляют нам компании-застройщики, ведущие строительство жилой недвижимости в столице? Типовыми практически для всех квартир в новостройках премиум-класса на сегодняшний день являются следующие характеристики:

высота потолков в квартире составляет 2,75 м, окна оснащены рамами с двойными стеклопакетами. Лоджии на балконе квартиры после строительства имеют одинарное остекление. Электропроводка в доме или жилом комплексе до распределительного щита, как правило, медная. Внутренняя отделка квартиры представляет собою выстроенные межкомнатные перегородки; обои и плитку каждый владелец приобретенной недвижимости в Москве подбирает под свой вкус. В каждом подъезде жилого дома после строительства обычно установлены 2 лифтовые шахты. Первый этаж, как правило, нежилой и сдается в аренду под офисы, магазины или бутики – ведь спрос на коммерческую недвижимость в Москве сейчас очень высок. И как следствие такого повышенного спроса, на данный момент все больше жилой недвижимости в Москве (не только в новостройках, но и на вторичном рынке недвижимости), особенно многокомнатных (двухкомнатных, трехкомнатных и больше) квартир, расположенных на первом этаже в многоквартирных домах и недавно построенных жилых комплексах, сдаются в аренду под офисы небольших фирм или региональных отделений и представительств крупных компаний, либо выкупаются ими с последующей перестройкой под офис. Ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы целиком и полностью зависит от объемов не только и не столько от собственно строительства, сколько еще от метражности жилья и недвижимости, введенных в эксплуатацию в Москве после строительства.

На сегодняшний день широко распространена практика не просто продажи недвижимости или жилья в Москве, но его обмен или обмен с доплатой. Естественно, что граждане, в силу тех или иных причин, нуждающиеся в деньгах, но не желающие покидать Москву, не продают свое жилье, а обменивают недвижимость в центре Москвы на квартиры, более удаленные от центра города, но получая при этом соответствующую денежную доплату. Зачастую квартиры в объектах недвижимости Москвы – многоквартирных домах, высотках, жилых комплексах, – выкупаются с целью дальнейшей сдачи этих квартир в аренду. Поскольку цена на съем в аренду квартиры в Москве довольно высокая, то такой вид бизнеса является чрезвычайно прибыльным, позволяя окупить вложенные средства в покупку столичной недвижимости в течение полутора-двух лет.

Наращивает темпы строительства недвижимости и города-спутники Москвы – Люберцы, Одинцово, Подольск, Сергиев Посад, Солнечногорск, Наро-Фоминск, Дмитров и другие, постепенно превращаясь в один гигантский мегаполис. Данная активность на рынке строительства недвижимости в Подмосковье компаний-застройщиков вызывает опасения в администрации Московской области, которые планируют административными мерами остановить плотность застройки недвижимостью Подмосковья. Ведь если сегодняшние темпы строительства в Подмосковье сохранятся, то в ближайшем будущем возможна как перенаселенность Московского региона со всеми вытекающими отсюда социальными проблемами, так и гигантские заторы на подъездах к самой Москве.

Факторы ценообразования на квартиры и жилье в Киеве за 2007 и прогнозы специалистов рынка столичной недвижимости на 2008 год.

Ушедший 2007 год ознаменовался на рынке недвижимости в Киеве тем, что впервые за последние 5 лет не было такого стремительного роста цен на столичные квартиры, недвижимость и жилье, которое наблюдалось в 2002-2006 годах. На протяжении лета 2007 года вообще произошло то, что до этого казалось даже специалистам по вопросам недвижимости в Киеве неимоверным – цены на столичное жилье снизились. Правда, ненамного – квартиры в новостройках всего на 1,5-2%, квартиры на вторичном рынке жилья в Киеве – на 0,5-1,5%. Главный фактор, который способствовал снижению роста цен на квартиры и недвижимость Киева – это, безусловно, высокие цены на столичные квартиры, которые попросту не по карману подавляющему большинству киевлян. Ведь даже строительство в Киеве новых жилых комплексов и высотных зданий, на 500-600 квартир каждое, не помогли решить проблему дороговизны жилья в Киеве. Следует также отметить, что в 2007 году рынок недвижимости Киева впервые насытился достаточным количеством квартир в новостройках, что позволило, в конце концов, превалировать предложению недвижимости над спросом. Ну и третий фактор – это существенное ужесточение банками условий выдачи ипотечных кредитов для покупки квартир или недвижимости в Киеве, что значительно сократило и без того немногочисленные ряды потенциальных покупателей недвижимости Киева.

Строительство квартир, жилья и недвижимости в Киеве в 2007 году по сравнению с предыдущими годами существенно увеличилось. Также примерно в 2 раза увеличилось число компаний-застройщиков, которые ведут строительство тех или иных объектов недвижимости в Киеве. Все это существенно повысило уровень конкуренции, убрав с рынка столичной недвижимости некогда монопольные цены.

Все эти факторы позволяют экспертам и брокерам ведущих агентств недвижимости Киева сделать прогноз, что в 2008 году цены на недвижимость и квартиры Киева не повысятся больше, чем на 12-15%. Однако в эти расчеты будущей цены на недвижимость в Киеве внесла свои коррективы Киевская мэрия. Мер Киева Леонид Черновецкий объявил о том, что 20% квартир в новостройках Киева, после окончания строительства и введения объекта недвижимости в эксплуатацию должны будут переданы в распоряжение столичной горадминистрации.