Новый закон меняет правила игры

Положения кодекса можно обойти

Итак, согласно новому Земельному кодексу (ЗК) произошло разграничение государственной собственности на землю. Отныне она делится на: федеральную, собственность субъектов Российской Федерации, собственность поселений, городских округов, муниципальных районов, а также собственность городов федерального значения Москвы и Санкт Петербурга. "Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,- поясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, - осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов". Однако Москва и Санкт Петербург являются исключением, так как полномочия по части распоряжения землей их муниципальные власти здесь не получат. В остальном же подобное новшество, по мнению законодателей, должно положительно сказаться на деятельности муниципалитетов, ведь за счет продажи земли могут существенно вырасти поступления в местные бюджеты.

Наибольший интерес вызвала статья 45 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственник может лишиться права постоянного (бес срочного) пользования земельным участком, если в течение трех лет использует его не по назначению. По мнению Марины Маркаровой, это положение может стать препятствием для компаний, работающих на рынке загородной недвижимости, так как процесс создания проекта поселка от "идеи" до получения всех разрешений на застройку может занять длительный период. "Это положение можно обойти, - говорит управляющий директор, - например, если использовать земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, в качестве "пастбища", выращивая на нем траву. А если этот участок относится к землям поселений, то можно сделать предварительные постройки. Кроме того, изъять участок у собственника можно только в судебном порядке по инициативе государственных органов". Для чего, как известно, необходимы доказательства, что все три года участок ис пользовался не по целевому назначению. Вот только рычагов для этого на сегодняшний день практически нет. И выходит, что у собственника появляется простор действий, направленных на доказательство обратного. "Реально изъять землю будет очень трудно", - считает Маркарова.

Новый закон: проблемный или конструктивный?

А вот что касается нового закона, то, по мнению ведущего аналитика Департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александра Скобки на, необходимость его принятия вполне очевидна. Он отвечает реалиям сегодняшнего дня. Предварительный анализ текста, проведенный ведущим аналитиком, показал, что закон носит скорее не запретительный, а разъяснительный и конструктивный характер. Хотя есть и некоторые ограничения.

В частности, по словам ведущего аналитика, предлагается оценивать земельный участок с учетом ставки земельного налога (до 17кратного размера), а также с учетом поправочных коэффициентов в зависимости от профиля использования зданий и строений на нем. Юридическим лицам, бессрочно пользующимся земельными участками, необходимо землю в аренду или приобрести ее в собственность. Участки в собственности физических лиц под действие закона не подпадают.

Что касается приватизации зданий, то здесь четко установлено, что "со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного на значения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте". Иными словами, не приватизировав земельный участок, практически невозможно приватизировать дом. А вот свидетельства о собственности на землю, выданные в разные годы, считаются действительными и равными по юридической силе. Так что тотальная замена свидетельств о собственности на землю нам пока не грозит.

Землю на приграничных территориях нельзя предоставлять в собственность иностранцам и лицам без гражданства, пока перечень приграничных территорий не будет утвержден окончательно. Земли сельхозназначения могут предоставляться иностранцам только в аренду. Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Иными словами, фермеры смогут взять такие земли лишь в аренду.

Александр Скобкин отмечает, что уже с 2010 года могут начаться проблемы с выделением земельных участков под строительство, если не оформлена соответствующая документация. И если обычные российские граждане - собственники земельных участков - могут не волноваться, то иностранцам, фермерам и застройщикам есть над чем задуматься. Так что же выгоднее: продавать землю под строительство или реализовывать уже готовые объекты? "В каждом из вариантов освоения и продажи земли есть свои "плюсы" и "минусы", - комментирует Александр Скобкин, - свободная земля под строительство привлекательна тем, что может быть освоена по усмотрению покупателя, включая строительство коттеджных поселков, многоквартирных домов, гостиниц, торговых цент ров и так далее". Однако в этом случае продавец теряет "прибавочную стоимость", которая может быть получена за счет за стройки участка и подведения коммуникаций.

Для сравнения: неосвоенные земельные участки в ближнем Подмосковье могут стоить от $2 тыс. за сотку, а в организованных коттеджных поселках, расположенных неподалеку - в 10 раз дороже. Разница очевидна. С другой стороны, если участок застроен, нужно искать "профильного" покупателя и вкладывается в маркетинг, как это сегодня происходит с элитными коттеджными поселками. Так на сколько же хороши все эти нововведения? На этот вопрос Александр Скобкин отвечает философски: "Покажет время и реализация изменений на практике". Конкретные прогнозы делать пока рано.

источник pro-n.ru

 
недорогой генподрядчик